Pripravi se na nepremičninski potop

Nekateri izračuni so pred meseci kazali, da so nepremičnine v Sloveniji precenjene. Nekateri pa zdaj kažejo, da so se začele ceniti. Še bolj se bodo. Pripravlja se pravi zlom na nepremičninskem trgu pri nas. Cene bodo drastično padle.

Pocenitev bi bila že zdaj lahko veliko večja, če bi bilo več prometa. A tega preprosto ni. Podobno kot pri delnicah je povpraševalni tečaj prenizek glede na ceno po kateri se nepremičnine ponujajo. Do transakcij ne pride, kupci čakajo. Za manj povpraševanja so poskrbele tudi banke, saj so omejile posojanje. Bankam primanjkuje denarja.

Kaj se dogaja. Nepremičnine so se v zadnjih letih izjemno dražile, lani za nekaj več kot dvajset odstotkov. Ker se je gradnja zaradi visokih cen zelo izplačala, se je veliko gradilo. Gradbena podjetja so rastla kot koprive. To je ravno v zadnjem času doživelo ekspanzijo. Manj gradnje bo šele v prihodnosti, to je razvidno zaradi manj odobrenih gradbenih dovoljenj. Zdaj se gradi in prodaja nove gradnje tam, kjer je bilo načrtovano pred nekaj leti, ravno zato ker so postopki prepočasni. Pregovorno slabo zgrajena gradbena podjetja so težko predvidela sedanje dogajanje.

Torej. Povpraševanja še ni. Gradbeniki morajo novogradnje prodati. Banke jim ne posojajo denarja. Imajo izplačilne težave. Mnogim gradbenikom grozi stečaj. Cene bi morali izjemno znižati, da vsaj poplačajo upnike. To se bo preprosto moralo zgoditi. Nepremičnine se bodo prodajale zelo zelo poceni. Janković je pred kratkim za MOL kupil 200 stanovanj od hitrorastočega Vegrada. Dobil jih je za približno pol cene, prodajal jih bo dražje, a še vedno z velikim diskontom. S tem je rešil Vegrad, znižal bo cene nepremičnin, Ljubljana pa niti ne bo toliko zaslužila. Gre mogoče za nezakonito pomoč Vegradu? Bi bilo boljše, da se cene nepremičnin še bolj znižajo?

Gradilo se čisto na novo zdaj nekaj časa ne bo. Proizvodnja se zaustavi, če se ne izplača. Nove ponudbe ni, če se tržna cena preveč približa proizvodni. Tržna cena še ni vzpostavljena, a kaže, da bi lahko bila zelo podobna ceni gradnje. Takrat se neha graditi, gradi se le toliko, da gradbena podjetja obstajajo. Veliko jih bo vseeno izginilo. Torej bi se lahko cene nepremičnin prepolovile. Upamo lahko, da na vrata ne bodo začele trkati banke, kot se je to zgodilo v ZDA. Če se stanovanje, ki je garancija za posojilo, poceni, potem ta garancija ne zadostuje več in je potrebno drugačno kritje, kar lahko vpliva na še hujše pocenitve. Še dobro, da zakon glede teh cenitev šele začenja veljati, do sedaj v Sloveniji ni bilo tega. Banke bodo po novem zakonu morale ocenjevati svoje nepremičnine vsake dve leti.

Prihajajoči nepremičninski potop je potrebno izkoristiti. Nepremičnine veljajo za dolgoročno naložbo. Lahko se tudi kaj zasluži kratkoročno, a je to zaradi nelikvidnosti naložbe za marsikoga zelo tvegano. Za večino smrtnikov se bo nakup nekje blizu dna izplačal kot dodatek pokojnini in bolj mirno življenje. Treba bo tudi spremljati obreste mere in koliko bodo banke zahtevne pri posojili. Lahko, da se nam bo nakup s tujim denarjem zelo izplačal.

Oddajanje nepremičnine bi mnogim omogočilo lepše življenje. To je potrebno načrtovati vnaprej. Izbrati pravo lokacijo, pravega prodajalca, pravi vir financiranja. Zadovoljni moramo biti z morebitnimi donosi. Kakšnih pet odstotokov bi dobili od najemnine. Glede na to, da kupujemo na dnu in se nam bo lahko posrečilo na vrhu, bi lahko v naslednjih letih zaradi podražitev dobili veliko več, a se nam na to ni treba ozirati.

Pomemben je donos na vložena sredstva, če ne upoštevamo rasti cen, torej v grobem najemnina. A previdno, ko bo katastrofa in ko bodo povsod oglasi za prodajanje nepremičnin, bo v zraku tudi strah, kar lahko prestraši tudi vas. Bodite preračunljivi. Za mnoge kriza pomeni izgubo, za nekatere izjemen dobiček.

Preberi še:
Poceni nakupi nepremičnin v ZDA
Nepremičnine niso varna naložba
Kako do denarja

Kako do denarja 003

Clinton, Tuš, Buffett, Trump in jaz, a kako

Nekdanji ameriški predsednik Bill Clinton je lani z govori zaslužil okoli deset milijonov dolarjev. Samo z dvema knjigama je Bill zaslužil 30 milijonov dolarjev. Ali je bogat? V svojem delu verjetno uživa. Poraja se vprašanje, koliko porabi. Kaj bi se zgodilo, če bi jutri nehal delati? Verjetno bi lahko spodobno živel še naprej. Z ženo skrbita tudi, da denar dela za njiju. Velik del njunega premoženja je na klasičnem računu na banki. Nekaj pa sta prepustila tudi upravljavcem premoženja. Za njiju nas ne bi smelo skrbeti. Spomniti pa se moramo veliko zvezdnikov, ki so bankrotirali. Preveč so bili zapravljivi in ko je prišlo do izpada prihodkov, je bilo konec. Kar se tiče denarja, je bogat tisti, ki lahko jutri neha delati in bo lahko obdržal standard, ki mu ustreza, do konca življenja.

Ali ima Mirko Tuš, najbogatejši Slovenec, zadosti pasivni prihodkov? Ima jih. Pretekla leta je gradil podjetje. Denar je reinvestiral. Zgradil je podjetje, ki ima visoko vrednost. Že od dela dobička lahko zelo zapravljivo živi. Borzni guru Warren Buffett je vlagal v podjetja s slabšim poslovanjem, izboljšal njihovo poslovanje in tako služil veliko denarja. Skoraj Slovenec Donald Trump je nepremičninar. Eden ob bogatejših Britancev je James Dyson, izumitelj sesalca, pri katerem ni bilo potrebno menjavati vrečk za sesanje.

What's the point?
Če hočeš še nekaj več, si moraš graditi take prihodke, ki jih boš imel tudi, ko ne boš več na delovnem mestu. Služba je najbolj tvegana stvar. Nasprotno kot meni večina, a večina ni poskrbela za svojo prihodnost, zato jih ne poslušaj.

Kako zaslužiti, ko ne delamo?
- podjetništvo. Ustvari podjetje, ki ti bo prinašalo denar, tudi ko ne boš delal v njem. Da bo še bolj zanesljivo, ustvari več popolnoma različnih podjetij.

- delnice. Denar vlagaj v perspektivna podjetja, služi z njihovo rastjo in bodi udeležen v njihovem dobičku. Podobno kot pri podjetništvu je manj tvegano, če vložiš v podjetja iz več različnih panog in delov sveta.

- nepremičnine. Kupuj, prodajaj, oddajaj, gradi nepremičnine. Skrbno vse načrtuj in skušaj doseči ceno, ki bo v skladu z načrtovanim donosom, še posebno to velja, če boš kupoval s posojili.

- avtorske pravice, patenti. Ustvari nekaj, izumi. Bodi pisatelj, glasbenik, izumitelj. Zaščiti svojo intelektualno lastnino.

Nič ni samo po sebi denar, vse zgoraj omenjeno lahko pomeni tudi izjemno izgubo. Stvari se je treba lotit na pravi način. Učiti se je treba. Napake so tukaj čisto nekaj normalnega. Ne smeš se bati napak, še hvaležen moraš biti za njih. Tako se boš lahko še več naučil. Pomembna je smer.

Zelo je dobro, da se ne ukvarjamo samo s podjetništvom, samo z naložbami ali samo s pisanjem uspešnic. Najboljše je, da skušamo graditi več različnih virov pasivnih prihodkov. Tako smo lahko toliko bolj sigurni, da bo iz kakšnega nekaj uspelo. Torej ni dobro, da se zanesemo samo na delnice ali samo na spletno poslovanje.

Kaj še čakaš?!

Poceni nakupi nepremičnin v ZDA

Medtem ko so mnogi v ZDA prestrašeni zaradi znižanja cen nepremičnin, se drugi tega veselijo. Po raziskavi, ki jo je objavil spletni portal Marketwatch, kar 40 odstotkov Američanov, katerih premoženje znaša več kot pol milijona dolarjev, za letos načrtuje nakup nepremičnine. S tem bodo seveda pripomogli gospodarstvu in vsem tistim, ki bodo s prodajo morali čim prej priti do denarja.

Po mnenju napremičninarjev je v tem obdobju najugodneši nakup v zelo dolgem času. Obrestne mere so najnižje v zadnjih 45 letih, cene so šle dol, ponudba je visoka. Nekaj je tudi nasprotno mislečih, ker naj bi še dolgo trajalo preden se bo trg pobral.

Državno združenje nepremičninarjev je objavilo, da so se v lanskem letu nepremičnine pocenile za 13 odstotkov. To je največji padec po letu 1982, ko so izgubile 17,7 odstotka cene.

Poznavalci opozarjajo naj v takih časih kupujejo samo premožnejši in visoko kreditno sposobni. Potrebno se je tudi zavedati, da je vsaka nepremičnina zgodba zase.

Nepremičnine niso varna naložba

Kdor je v Sloveniji v zadnjih letih vlagal v nepremičnine je dobro zaslužil. Nepremičnine so v očeh mnogih zanesljiva in varna naložba, ki je tudi zelo dobičkonosna. Ljudje pa se ne zavedajo vseh nevarnosti. Kar lahko raste, lahko tudi pade. Pričakujejo, da bodo cene v Sloveniji rasle v nedogled. To seveda ni res. V Sloveniji so že zdaj stanovanja najdražja v Evropi, še posebno glede na kupno moč prebivalstva. Predvideva se, da cene ne bodo več tako hitro rasle, kot do sedaj.

Veliko je odvisno od ponudbe in povpraševanje. To dvoje dosti korigirajo lokalni nepremičninski igralci, saj jim je dražitev nepremičnin lastnikom v interesu. Gradili bi na primer lahko še veliko več, a kaj ko bi bila potem stanovanja cenejša. Nekje se bo ustavilo. Povpraševanja ne bo več. Gradbeniki bodo pa še vedno morali delati. Cene nepremičnin se bodo začeli zniževati.

Nekaterih v nepremičninah ne bodo več zaznali varne oaze in bodo začeli prodajati. Cene bodo šle še bolj dol. Še dobro, da pri nas lastniki niso tako zadolženi, kot je to v ZDA. Tržna vrednost hiše lahko pade na tako vrednost, da ne more biti več kritje za posojilo. V tem primeru moramo banki doplačati ali pa moramo hišo prodati. Zato pride do še več prodaj, kar še bolj znižuje cene.

Na podoben način je prišlo do krize v ZDA. Znake tega pa je že opaziti v nekaterih evropskih državah, kot sta Anglija in Španija.

V dobrih časih podjetja radi dobiček vložijo na kapitalski trg ali v nepremičnine. V slabih časih črpajo te rezerve, kar se pozna pri tečajih na borzah in pri cenah nepremičnin.

Največja slabost nepremičnin je nelikvidnost. Zelo težko jih je prodati. Potreben je čas, tega pa velikokrat ni. Nelikvidnost lahko potem močno vpliva na ceno. V Sloveniji je premalo podjetij, ki bi skrbela za bolj pestro dogajanje na tem trgu.

Pred naložbami v nepremičnine so mnogi premalo previdni. Podjetja vloženi denar morajo jemati, kot resno rezervo. Ni se lahko ukvarjati z nepremičninami, če to ni tvoj posel. Posamezniki pa morajo biti previdni, še posebno pri posojilih.